萬科自救關鍵一步：年內(nèi)到期公開債清零

　　在行業(yè)迎來政策全面轉(zhuǎn)向之際，萬科也交出了自己的“自救”成績單。10月30日萬科發(fā)布的2024年三季報顯示，前三季度萬科實現(xiàn)營業(yè)收入2198.95億元，合同銷售面積1330.8萬平方米，合同銷售金額1812億元。盡管在上半年首次出現(xiàn)虧損后，萬科尚未扭虧為盈，但超100%的回款率與年內(nèi)公開債全部償還完畢，還是看到了曾經(jīng)房企一哥的誠意。

　　一如既往不回避問題，面對業(yè)績虧損，萬科給出了解釋：主要是開發(fā)業(yè)務結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑、計提減值、部分非主業(yè)財務投資虧損，以及部分資產(chǎn)和股權(quán)交易價格低于賬面值等。

　　一位券商分析師告訴北京商報記者，行業(yè)深度調(diào)整下，房企虧損實屬普遍現(xiàn)象。“既要又要”對于當下的房企來說是不現(xiàn)實的，開發(fā)商當前第一優(yōu)先級必然是保現(xiàn)金流安全，而在近兩年市場規(guī)模顯著收縮的情況下，全力銷售意味著以價換量，資產(chǎn)交易則不得不虧損出讓，斷臂求生的代價往往是大幅虧損。加上高速發(fā)展階段拿的高價且?guī)в邢拗茥l件的用地，導致利潤進一步擠壓。多種因素疊加下，虧損實屬常見。

　　顯然，萬科也選擇了更安全的一面：制定了“瘦身健體”一攬子方案，其中包括統(tǒng)籌好降負債和高質(zhì)量發(fā)展，通過堅定瘦身，調(diào)整融資模式，降低風險。根據(jù)計劃，未來兩年萬科計劃削減付息債務1000億元以上，未來五年付息負債總規(guī)模要降一半以上。

　　就市場所關注的回款和債務問題，萬科方面告訴北京商報記者，2024年前三季度公司采取多種舉措促進回款，保障公開債務順利兌付。內(nèi)容包括：堅持積極銷售，實現(xiàn)銷售金額1812億元，回款率超過100%；開展存量資源盤活，2023年至今累計盤活和置換新項目36個，合計優(yōu)化及新增產(chǎn)能474億元；推進大宗資產(chǎn)交易，2024年1—9月實現(xiàn)大宗交易簽約金額232.6億元(含印力的資產(chǎn)交易及REIT發(fā)行)，涵蓋辦公、商業(yè)、酒店、公寓等41個項目。年內(nèi)實現(xiàn)新增融資、再融資超770億元。通過全力行動，萬科持續(xù)降解存量債務，1—9月償還有息負債約700億元，年內(nèi)已無境內(nèi)外公開債。

　　北京商報記者注意到，隨著房企三季報的密集披露，今年就連頭部央企三季報都出現(xiàn)利潤大幅下滑甚至腰斬，這還未包含大量在H股上市不發(fā)三季報的房企。根據(jù)半年報時期的不完全統(tǒng)計，超六成的上市房企業(yè)績虧損，累計虧損額超千億元，即便艱難盈利的央企國企，大多也利潤微薄。

　　房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期，各大房企無一例外皆遭遇著前所未有的盈利考驗。三季報之后，各房企也開始沖刺自己的年終業(yè)績。好消息是，今年三季度末以來，多個部門提出了“一攬子”配套政策提振房地產(chǎn)市場，不少城市也進一步優(yōu)化調(diào)整了樓市政策，包括調(diào)整限購、放開商品住房轉(zhuǎn)讓限制、提高住房公積金貸款額度等，房地產(chǎn)市場的風向開始出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變。

　　住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹此前表示，我國房地產(chǎn)市場在系列政策的作用下，經(jīng)過三年的調(diào)整，已經(jīng)開始筑底�！拔覀兣袛�，10月份的數(shù)據(jù)，會是一個積極樂觀的結(jié)果�！痹诖藰酚^背景下，今年四季度也成為房企走出低谷的關鍵期。

　　事實上，在政策的帶動下，市場端已率先復蘇。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，10月(1日—27日)，重點30城新房網(wǎng)簽約980萬平方米，環(huán)比增長35%；20城二手房網(wǎng)簽約10萬套，環(huán)比增長18%，核心城市市場呈現(xiàn)回穩(wěn)態(tài)勢。其中，廣州、深圳新房網(wǎng)簽面積已較9月翻倍增長，北京10月二手房成交有望突破1.6萬套，創(chuàng)去年4月以來新高，限購政策優(yōu)化對一線城市需求釋放產(chǎn)生明顯帶動作用。

　　北京商報記者 王寅浩 李晗