“超級地塊”點燃的土地市場，頭部十家房企占了七成份額

　　作者：孫夢凡 

　　一邊是樓市緩慢筑底，一邊是土拍熱點頻出，今年以來的房地產(chǎn)市場，“硬幣”兩面呈現(xiàn)出不同的溫度。

　　在過去七個月間，百強房企拿地總金額達到5783億元，同比增長超三成。從上海、深圳到杭州等核心城市，高溢價甚至“地王”地塊不斷涌現(xiàn)，樓板價紀錄接連被刷新，土地市場呈現(xiàn)“點狀高熱”態(tài)勢。

　　不過，熱鬧是“少數(shù)人”的，當前能在核心城市“搶地”的，仍是幾家業(yè)內(nèi)“巨頭”。前七月，頭部10家房企的新增貨值，占百強的比重達到70%，較2024年末增加8個百分點，行業(yè)資源正進一步集中化。

　　頭部房企幾近“包場”

　　7月30日，深圳市寶安區(qū)一宗地塊完成競拍，吸引了綠城、越秀、中海、華潤等六家房企參與競價，最終由綠城集團以12.15億元成交，折合樓面地價約20364元/平方米，溢價率為11.47%。

　　這宗低容積率、沒有限價的地塊，體現(xiàn)出深圳為了吸引房企買地，積極調(diào)整供地策略，通過降低容積率等方式，形成“核心區(qū)托底、潛力區(qū)試水”的市場格局，迷你地塊的面積也降低了競拍門檻。

　　地塊特點之外，值得注意的是參拍房企，從最終得主綠城，到越秀、中海、華潤等參拍房企，這幾家均是當前土拍市場的“�？汀焙汀熬揞^”。

　　今年以來，主要的幾家頭部房企，幾乎包攬了土拍市場的大多地塊�？硕�瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年前七月，TOP10房企新增貨值占百強的比重達到70%，較2024年末增加8個百分點，資源進一步集中于頭部企業(yè)。

　　記者查閱具體榜單發(fā)現(xiàn)，前7月的房企新增貨值榜中，排名前十的房企分別是中海地產(chǎn)、綠城中國、保利發(fā)展、中國金茂、華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口、濱江集團、越秀地產(chǎn)、中建智地。

　　這10家頭部的新增貨值，分別為1315.5億元、1116億元、943億元、793.5億元、736.9億元、714.6億元、649億元、580.1億元、522億元、257.1億元，其中中海、綠城拿地金額分別為658億元、602億元。

　　如果對比去年的排名，今年以來，頭部房企中綠城中國、中國金茂的新增貨值排名明顯提升，華潤置地、越秀地產(chǎn)的新增貨值排名有所下降，此外“中建系”的中建智地超過中建壹品升至第十。

　　而從排名第十往后，雖有房企零星拿地，但整體占比較小。數(shù)據(jù)顯示，TOP11～20房企新增貨值占比9%，TOP21～30新增貨值占比6%，TOP31～50新增貨值占比7%，后50強新增貨值占比僅8%。

　　克而瑞表示，當前房企拿地保持“央國企領跑、民企弱復蘇、城投托底”的格局，央國企憑借資金優(yōu)勢，在土地市場中占據(jù)絕對主導地位，幾乎“包場”核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，民企則在部分城市尋找結構性機會。

　　“面粉”資源向頭部加速集中的同時，更多房企的投資能力依然欠缺。前七月，銷售TOP100中仍有半數(shù)房企，沒有新增土儲入賬，部分房企投資能力“喪失”，對核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊也“心有余而力不足”。

　　“超級地塊”帶來局部高溫

　　一如房企投資能力分化，土拍市場整體也出現(xiàn)“二八分化”的特征。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百強房企前七月拿地金額同比增33%，但與之相對應的是，新增土儲百強房企拿地建面同比卻下降1.2%。

　　拿地金額增加、但面積減少，意味著房企拿地正高度集中于核心城市高總價、高貨值地塊。今年土拍的點狀高熱，也正是由這些“超級地塊”所點燃。

　　數(shù)據(jù)顯示，過去一個月，一線城市的土拍溢價率攀升至25.7%。比如上海熱度最高的虹口區(qū)北外灘地塊，經(jīng)過143輪競價后，綠城以64.7億元競得，溢價率46.33%，成為近年來上海溢價率最高的一宗宅地。

　　再如深圳，南山前海一宗宅地經(jīng)過158輪鏖戰(zhàn)，最終被招商蛇口以21.6億元，溢價率高達86%，創(chuàng)下深圳2024年取消15%溢價上限后的新高。同時，樓面價8.4萬元/平方米也刷新了深圳最高單價紀錄。

　　在高溢價、高總價地塊的帶動下，今年多個城市的“地王”項目被刷新，其中有的是樓面單價“地王”，有的是總價“地王”，涉及北京、上海、杭州、成都、深圳、蘇州、濟南、鄭州等多個城市。

　　中指研究院表示，房企土拍爭奪激烈，一方面是企業(yè)緊抓窗口期，通過核心城市優(yōu)質(zhì)地塊積極補倉；另一方面，2025年以來，各地積極釋放優(yōu)質(zhì)地塊乃至稀缺地塊，其稀缺性也決定了競爭的激烈性。

　　在業(yè)內(nèi)看來，后續(xù)土地供應“縮量提質(zhì)”模式仍將延續(xù)，部分城市可能通過優(yōu)化供地結構、降低起拍價格等方式，吸引房企投資布局，同時倒逼房企提升設計能力、打造“好房子”，這也是對房企的一個考驗。

　　值得注意的是，當前樓市仍在不斷筑底和調(diào)整，銷售萎靡短期內(nèi)會導致企業(yè)投資整體保持謹慎。克而瑞稱，上半年投資鋪排高峰過后，下半年“保持理性”“以銷定投”“優(yōu)中擇優(yōu)”或是房企主要投資策略。

　　中指研究院也提醒稱，從短期來看，北上深杭等熱點城市核心地塊，憑借稀缺屬性仍將頻現(xiàn)高溢價成交，成為企業(yè)爭奪的焦點。不過，房企仍需避免獲取高價地，防止因單價過高，為后續(xù)開發(fā)帶來挑戰(zhàn)。